上海樓市上半場已經走過,樓市整體呈下行趨勢,但就上海而言,有成交的下滑、庫存增加帶來的壓力;也有城市戰(zhàn)略規(guī)劃、軌交開建、自貿區(qū)擴建等利好消息。上半年的上海樓市可謂“多樣”。
一、 上海啟動三項戰(zhàn)略規(guī)劃目標至2050年
今年,上海幾乎同時啟動三項重大戰(zhàn)略規(guī)劃,包括上海市國民經濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要,目標是到2020年;上海新一輪城市總體規(guī)劃,目標是到2040年;上海未來30年發(fā)展戰(zhàn)略研究,目標是到2050年。上海十三五年規(guī)劃將在改善生態(tài)環(huán)境,降低對環(huán)境資源依賴等方面有大的探索;還會充分研究全球化背景下新的投資貿易規(guī)則的影響;城市活力、資源環(huán)境、人口規(guī)模、老齡化等一些現(xiàn)實瓶頸約束也要努力求解。
二、 上海規(guī)劃11條軌交線路9條年內同時開建
據上海市重大工程建設工作會議透露,年內本市將有10條地鐵線路同時建設或開展前期工程,規(guī)模為近年來罕見。其中,包括10號線二期、11號線迪士尼專線、17號線等總共103公里新線將開工。今年在建和新開工項目還包括:9號線三期、10號線二期、12號線、13號線一期二期、17號線、5號線南延伸等。地鐵、規(guī)劃等部門今年還將開展15、18號線方案深入研究及上報,力爭2015年開工。眾所周知,軌交已成大部分購房者生活中不可或缺的交通工具,軌交的所到之處必然拉升房價,軌交的規(guī)劃無形中推動了沿線樓市的“升溫”。
從微觀的板塊角度考量,地鐵開通以后,地鐵概念板塊的房價走勢高于全市價格增長幅度。對于如今地鐵交通相對完善的上海,地鐵對整個城市的房價表現(xiàn)出較強的增值、保值功能,即便是在宏觀調整時期,離地鐵越近的房子,抗跌性就越強。與此同時,隨著軌道交通的運營和周邊樓盤的交付入住,大量人口的導入,引發(fā)了區(qū)域商業(yè)產業(yè)的升級。
三、 上海房價格局從“6-4-2”邁向“7-5-3”
2014年初,針對上海17區(qū)縣2013年房價進行統(tǒng)計,從各區(qū)縣成交均價來看,成交均價高于3萬元/平的有8個,分別是普陀、楊浦、徐匯、閘北、長寧、新黃浦區(qū)、虹口和靜安。松江、南匯、嘉定、奉賢等區(qū)域的次新樓盤價格現(xiàn)已接近2萬元/平方米,上海房價“6-4-2格局”已經成型。此次統(tǒng)計價格僅為實際成交均價,開發(fā)商市場報價則遠高于實際成交價格;另一方面,此次統(tǒng)計僅僅取均價進行計算,高于“中間值”的項目同樣存在,可以預見,2014年,上海房價格局從“6-4-2格局”向“7-5-3格局”邁進已成定局。
房價格局從“3-2-1”到“5-3-2”,再到“6-4-2”及“7-5-3”,內環(huán)、外環(huán)不同區(qū)域之間的房價落差正在擴大。內環(huán)區(qū)域缺乏供應,高端人才的聚集,需求旺盛,未來可能會以更快的速度上漲;外環(huán)以外區(qū)域多個新城相互競爭,并且存量大,再加上大量保障房入市,漲幅會呈現(xiàn)分化。
四、 上海庫存1152萬平方米 去化周期達16個月
截至6月13日的統(tǒng)計,上海新房庫存已達1152萬平方米,創(chuàng)歷史新高。以今年頭5個月月均銷量來看,1152萬來方米去化時間約為16個月。庫存壓力之下,上周滬上新房成交均價前周下跌12.54%,達25916元/平方米,跌幅創(chuàng)下了春節(jié)以來最近18周的最高。值得注意的是,由于4月下旬以來,商品住宅的供應量逐漸增加,截至6月9日,全市商品住宅的供應量更創(chuàng)近3年來新高,因此,上海樓市庫存壓力也在逐漸加大,目前可售套數(shù)已經突破7萬套,為2012年11月份以來首見。
今年以來,銀行的資金面緊張,雖然央行要求商業(yè)銀行合理定價和加快貸款審批效率,但實際情況并無明顯變化。如果下半年在房地產市場再繼續(xù)這種冰冷狀態(tài)的話,降價風潮或“有點到面”全線鋪開。
五、 上海修改自由貿易試驗區(qū)條例(草案)為擴圍做法律準備
6月17日公布的上海自貿區(qū)條例(草案)修改稿中,“適用范圍”條目刪去了“自貿試驗區(qū)涵蓋上海外高橋保稅區(qū)、上海外高橋保稅物流園區(qū)、洋山保稅港區(qū)和上海浦東機場綜合保稅區(qū)”的表述。中國自貿區(qū)上海的官方微博上表示,本次草案的修改是為了自貿區(qū)擴圍在做法律準備。與此同時,上海自貿區(qū)管委會副主任簡大年調任浦東新區(qū)副區(qū)長,被外界解讀為,有助于浦東新區(qū)更好地對接和聯(lián)動上海自貿區(qū)。據相關消息透露,臨港新城管委會和自貿區(qū)管委會將在管理范圍和職能方面做進一步的溝通協(xié)調,未來或更多側重產業(yè)的發(fā)展,以推動自貿區(qū)與臨港地區(qū)的聯(lián)動發(fā)展,臨港新城未來或將整體歸入自貿區(qū)管委會。
自2013年9月,上海自由貿易試驗區(qū)總體方案落地至今已有9個月的時間,期間利好政策頻出。臨港新城利用當前自貿區(qū)發(fā)展利好,推進自貿區(qū)衍生產業(yè)項目落地,期望能夠在自貿區(qū)發(fā)展大背景下,進行提前布局,將貿易、金融、會展等相關產業(yè)落實到具體項目中。今年,浦東四大公司將入駐臨港,其中,陸家嘴集團計劃在臨港開發(fā)兩個項,一個是位于滴水湖畔的城市綜合體,另一個是休閑渡假區(qū),總計劃投資百億元。
六、 上海實行招掛復合式的土地出讓方式
上海實行全新的招掛復合式土地出讓,將招標和持牌相結合。在該出讓方式下,土地公開公告方式不變,公證處于公告結束后一個月工作日審核保證金,并于當日發(fā)布通知,確定具體交易方式,以及后續(xù)交易活動安排。目前,這一改革會先在商辦地塊推行,住宅地塊暫不實施。但目前并非所有商辦土地都采取該種方式。
新的出讓方式可以促使土地出讓市場化,掛牌還是招標方式由市場需求來決定;更重要的是,無論最終采取哪種方式,都會將競標人數(shù)控制在最低限度,從而抑制過度飆升的地價。但就目前上海的整體規(guī)劃來看,招掛復合更適用于“可提升”區(qū)域規(guī)劃的商業(yè)、辦公類配套型地段,并通過市場選擇來完善熱門地塊的整體規(guī)劃。
七、 綠地借殼獲金豐表決通過
金豐投資在上海召開股東大會,公司資產重組方案“過會”。截至7月1日,大會正在統(tǒng)計投票情況。知情人士稱“基本順利”,7月初將盡快發(fā)布公告公布正式有關結果。金豐投資于今年3月首次披露“吞并”綠地集團的重組方案,將通過資產置換和發(fā)行股份購買資產的方式收購綠地集團100%股權,預估值達655億。此后綠地董事長張玉良表示最大不確定性是監(jiān)管層的審批。這一疑問在27日公告中部分得到解答,上海國資委表示“原則同意”。
上市的好處對于房企來說,吸引力還是非常大的,特別是目前房地產形勢不樂觀的情況下,今年樓市多項銷售額、投資增速等數(shù)據遠低于去年的情況。房價下跌的城市增多,因此房企必須加強融資能力。在綠地整體上市帶動的積極效應下,隨后房地產市場整合重組的現(xiàn)象可能會加劇。
八、 上海市政府發(fā)布新版居住房屋租憑管理辦法
5月4日上海市政府發(fā)布《上海市政府關于修改‘上海市居住房屋租賃管理辦法’的決定》,要求出租居住房屋每個房間居住人數(shù)不得超過2人(有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務關系的除外),且人均居住面積不得低于5平方米,并要求相關集中出租房屋供他人居住的,應建立管理制度。此次修改后的《辦法》還對相關市場機構作出嚴格的規(guī)范并明確了罰則。除了要求整改,還規(guī)定可以處罰10萬元以下罰款。
上海的保障房體系暫時無法徹底解決需求難題,因為保障房總量還十分有限,且保障房目前只能解決上海戶籍人口的住房要求,對群租需求最大的流動人口還很難被保障房覆蓋到;上海近年來正在不斷放寬保障房門檻,擴大保障房受益范圍,但仍需要一個逐步完善的過程。
九、 金大元御瓏公館 打響上海降價第一波
在今年全國樓市整體表現(xiàn)持續(xù)低迷的情況下,一度被認為是“房價避風港”的一線城市上海在此番樓市降價潮中也未能幸免。4月25日,位于上海浦東唐鎮(zhèn)板塊的中高端住宅項目金大元御瓏公館推出一批精裝大平層房源,并以7.2折“甩賣”。
4月27日,同樣位于唐鎮(zhèn)板塊的綠城玉蘭公館開始接受認籌,報價較之前下調50萬,降幅約為5%左右。雖然這些樓盤降價從上海整個市場看是個案,不過業(yè)內人士預測,從上海效區(qū)市場看,可能是一個降價的開端。很多外圍區(qū)域樓盤此前喜歡打著各種概念漲價,但去化效果并不好。在目前上海購房者觀望情緒持續(xù)擴大的情況下,此類樓盤勢必要積極降價,從而捕獲更多購房者關注。
十、 上?,F(xiàn)墊付現(xiàn)象
受杭州、常州降價風波影響,購房者觀望情緒未有改善。房價一向堅挺的上海,在3月份也出現(xiàn)墊首付現(xiàn)象,奉賢一住宅項目,首付一成。
相對降價促銷、“低價入市”等促銷方式來說,“墊首付”給購房者帶來的實惠有限。墊首付為短期市場促銷手段,不是降房價。在樓市低谷,降價促銷和“低價入市”都能夠有效降低購房成本,而“墊首付”的作用在于降低門檻,卻并未降低成本。不少購房者對這種促銷方式并不感冒。